Revisitando um artigo publicado em 2021 e traçando um paralelo com os conceitos mais recentes do mercado imobiliário, fica claro que a eficiência não saiu de moda. Muito pelo contrário. Desde então o grau de exigência dos ocupantes caminhou para opções mais eficientes e estrategicamente bem localizadas, tendo em vista que o preço invariavelmente vem subindo. Sendo assim vamos propor um novo olhar sobre o que consideramos ser as 3 eficiências de um galpão logístico

O significado da palavra eficiência nos dicionários está diretamente ligado a produtividade. Algumas definições dizem que eficiência é a capacidade de realizar tarefas ou trabalhos de modo eficaz e com o mínimo desperdício. Eficiência é ter tendência ou aptidão para ser efetivo, realizando atividades com o máximo aproveitamento dos recursos de maneira eficaz.

Para um ocupante de galpão em condomínio, o conceito de eficiência está aplicado em todos os processos, sistemas e pessoas. O imóvel como solução física para armazenagem e distribuição de itens precisa garantir que tudo seja feito com eficácia no aproveitamento dos recursos, visando o menor custo possível e garantindo uma rápida entrega dos produtos ao consumidor final.

Historicamente o mercado considera um imóvel eficiente aquele onde a área de armazenagem é a maior possível em relação a toda área ocupada. Em geral o ganho financeiro da operação está no piso (área de armazenagem ou área fabril), com menor relevância para áreas de apoio, marquise, escritórios, entre outras. O percentual de área de armazenagem em relação à ABL (área bruta locável) do imóvel recebe o nome de eficiência logística. Galpões considerados com alta eficiência logística são aqueles que, em geral, a área de piso corresponde a mais de 85% de toda a área locada. Quanto maior, melhor. Quanto mais elevado o percentual, mais eficiente é o imóvel.

Com o refinamento do mercado e maior profissionalismo dos desenvolvedores, percebemos um olhar ainda mais apurado por eficiência, demandada por ocupantes dos mais diversos segmentos. Muitos empreendimentos desenvolvidos nos últimos anos estão entregando mezaninos sob medida para ajudar nessa conta.

Do ponto de vista do dia a dia de um galpão logístico e a atividade ali realizada,  pesam os atributos do imóvel que possam garantir ganhos na operação de armazenagem e distribuição que chamamos de eficiência operacional. Um imóvel com alta relação de docas por m² garante eficiência em operações de e-commerce por exemplo, onde o fluxo de recebimento e expedição é intenso. Imóveis com niveladoras de docas instaladas garantem boa performance para operações que recebem mercadorias de veículos diversos, com alturas de carga e descarga quase sempre em descompasso com o piso do galpão. Pisos com alto nível de planicidade garantem um melhor transito de empilhadeiras com mínima necessidade de manutenção, ideal para operações de grande fluxo. As trocas de ar e iluminação natural, garantidos por coberturas termoacusticas, oferecem mais conforto para colaboradores e fornecedores, além de proporcionar melhores condições aos produtos armazenados. Podemos considerar tais atributos como primordiais para garantir eficiência operacional ao seu ocupante.

Como parte integrante dos conceitos ligados à eficiência, está a redução de custos e aproveitamento dos recursos de forma eficaz. Imóveis que oferecem a seus ocupantes alguns atributos capazes de reduzir custos de forma inteligente são mais atrativos comparados aos seus concorrentes. O sistema de sprinkler instalado oferece redução no custo do seguro da mercadoria e do próprio imóvel, uma vez que em caso de sinistro haveria um melhor controle de danos. Iluminação em Led de alta performance reduz custos com energia. Água de reuso e certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) também são atributos importantes e que visam reduzir o custo de ocupação com iniciativas também ligadas às boas práticas de sustentabilidade, uma vez que cuidar do meio ambiente, ter responsabilidade social e adotar melhores práticas de governança são práticas obrigatórias de quem visa estar ligado ao conceito de ESG ( Environmental, Social and Governance). Empresas que adotam tais práticas tem, comprovadamente, resultados melhores ao longo do tempo. Ao conjunto de atributos e práticas ligadas à redução de custos damos o nome de eficiência imobiliária.

Empreendimentos desenvolvidos de acordo com as premissas de eficiência logística, operacional e imobiliária, alinhados à demanda dos inquilinos mais exigentes, tendem a ter menor tempo de exposição e maior absorção no mercado, capturando valores justos e atraindo ocupantes com contratos longos e sólidos.

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